网签价不得低于备案价95%?惠州大亚湾房管局辟谣


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10月14日,惠州房地产市场将迎来“商品房预售价格监管三周年”。随着行业内众所周知的“限价单”到期日的到来,市场上有很多关于“备案价格监管的完全自由化和房价即将上涨”的言论。特别是近日,朋友圈传出谣言称大亚湾房管局发布了“商品房网上合同总价不得低于其注册价格的95%的截图”,这使得房价上涨的谣言如石锤般落地。

人们的住房选择变得更加理性。惠州报业全媒体记者陆夏震拍摄

特别是,通知强调需要规范商品房销售的明码实价制度。主要通过对商品房网上签约平台的管理,完善商品房销售“一套一标”价格监管机制。它从根本上解决了开发商不申请价格监管卖房、报高报低、擅自调价的问题。

对于这项政策,业内人士通常称之为“价格限制”。根据通知,《价格限制令》将于2016年10月14日生效,有效期为三年。也就是说,到今年10月14日,“限价单”将正式到期。

据报道,2019年,当“限价单”到期时,提价的传言将永远不会停止。尤其是在5月份,关于放宽备案价格,房价上涨的声音一个接一个地响起。当时,记者走访了几个房地产项目,真正了解到,根据差别化、精确化的价格控制政策,一些地区出台了原来的“一刀切”的备案价格监管政策,一些房地产项目提高了备案价格。

当时信贷环境稍有宽松,特别是第一次抵押贷款利率降至15%时,提高申报价格的房地产确实有一定程度的上涨,比如梵高的花园申报平均价格上涨了800多元,国土兰道政府申报平均价格上涨了1000多元。随着备案价格的上涨,当时许多建筑的实际售价跟随备案价格上涨。

现在,随着“限价令”三年期限的正式到来,“备案价格更高、房价更高”的谣言正从朋友和各种中介平台传来,“三年期限已经到期,房价又开始上涨”,“限价令被解除,房价正在上涨,买房实在太晚了。”像这样的消息正在传播。

尤其是最近几天,朋友圈子里两张与大亚湾房屋委员会有关的截图加剧了房价上涨的传言。其中一张截图显示,“从9月21日起,大亚湾新预售证书的价格将整体上涨7%,否则将不予备案”。另一张截图显示,在大亚湾房管局连接开发企业的微信群中,发布了“商品房网上合同总价不得低于备案价格的95%”的内容。

一般来说,如果“限价单”到期,大亚湾区不但会全面放开对备案价格的监管,而且会对房地产的折扣下限加以限制。换句话说,无论房地产如何推广,都只能低于备案价格的95%。在备案价格上涨的背景下,此举确实意味着房价上涨。

许多建筑提供优惠住房。惠州报业全媒体记者陆夏震拍摄

此时,大亚湾的龙光玖龙大厦、恒达岳龙台、潮州东蓝海岸等新一批有预售许可证的建筑产品都提高了备案价格,使得房价上涨的截图和传言更像是棺材里的钉子。

至于截图的真实性,惠州侧田银行总经理李剑锋也认为这样的截图容易伪造,可以通过简单的处理伪造。“如果这些截图本身不能令人信服。在正常情况下,这种政策不太可能被采纳。即使通过,也应该口头表达。如果正式文件被发布,它肯定会以主要政策的形式得到通知。”

对于备案价格将全面放开、房价将上涨的传言,李剑锋认为,虽然“限价单”在三年内到期,但不可能全面放开备案价格监管,整体提高房地产备案价格。“备案价格监管政策在过去三年的实施效果表明,限价在维护市场稳定和规范市场有序发展方面取得了显著成效。即使在三年期满后,也应引入新的推广政策,实施差别化备案价格监管,而不是完全自由化。”

最近,为了了解惠州房地产市场的实际销售价格,记者走访了一线市场。虽然正如李剑锋所说,大亚湾区甚至惠州区不太可能完全放开对房地产项目备案价格的监管,但从所考察的情况来看,很多房地产项目的确提高了备案价格。

对于新获批预售许可证的项目,如如新花园、中信汤泉度假村、中海跃江花园、中州天宇花园、国土兰泰大厦、金玉星河丹迪花园、渝水龙庭、德威江宇市等,备案价格较前一批单位有不同程度的提高。那么,备案价格的上涨是否意味着房价肯定会上涨?龙胜企业总裁黄新华认为情况并非如此。“事实上,房地产备案价格的上涨只是提前准备,以提高后期的售价,这有点像“门票”的意思。

记者从前线收集的信息与黄新华的分析完全一样。在记者走访的许多待售建筑中,尽管备案价格与前一批相比有所上涨,但同一地区新产品的实际销售价格并未上涨。例如,蓝光永和公园141平方米的单位,新一批创纪录的价格超过13,000元/平方米,但在各种优惠措施下,实际价格仍保持原来的12,000元/平方米。

与此同时,9月份,随着新产品供应的急剧增加和住房企业资金的短缺,大多数建筑的实际销售价格不仅随着备案价格的提高而上涨,而且在特价房、打折房供应、赠送物业管理费等的推动下也有一定程度的下降。例如,北站新城的一处房产价格以前超过了11000元/平方米,但现在单价直接降到了1000元/平方米。

随着楼盘打折销售,促销势头逐渐加大,一些人不禁担心,这种情况持续下去,惠州房价会不会出现悬崖般的下跌?面对这种情况,那些仍在考虑买房的人更加不确定:如果他们只是买了房子,然后就放弃了呢?

对此,黄新华认为,在粤港澳和海湾地区的良好发展下,惠州的城市化进程带来了人口增长。在这种背景下,惠州的房价不太可能跌下悬崖。“应该说,当前整体市场形势不是向下调整,而是理性回归。与前两年相比,目前的市场是良性有序的发展。”

李剑锋还认为,“商品房网上合同总价不得低于其注册价格的95%”的截图不可信,但从政府角度来看,绝不会允许价格大幅下跌。“房地产监管的总体基调仍希望保持市场的稳定发展,因此不可能允许价格大幅上涨和下跌。”

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