聚焦“金九银十”| 板块扫描:广州16新盘入市,中心区和南沙


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今年国庆节前,全市约有16个全新市场达到市场需求,这一数量“近年来罕见”。“十一五”期间,广州房地产市场的重点行业相对集中,其中以荔湾、天河为代表的中心地区和南沙的热点行业都经历了快速的存量下降。

南沙

锦州地区新货供应放缓——角门河与黄阁竞争激烈

“十一五”期间,锦州地区——角门河和黄阁是南沙市场的热点板块。

其中,越秀滨海新城、越秀天镇等少数一手项目今年仅在锦州地区——角门河板块发售。该项目销售人员认为锦州地区具有学位优势和配套设施优势。目前,20,000-30,000元/平方米(取决于配套设施和离地铁的距离)的平均价格已经是“低地价格”。因此,锦州地区板一手住宅“11”优惠措施不明显。

同时,从现场的气氛来看,市场上有很多买家。此次调查显示,销售中心的整体人气处于相对热情的水平,这表明买家对锦州地区板块的认可度也很高。

广州中原研发部门认为,从长远来看,南沙锦州地区没有新的大型地块上市建设。锦州地区作为南沙的核心,价格前景乐观。虽然近年来黄阁和东涌两个地段出现了大量的土地推挤,导致了一些第一手交易中的传热甚至分配问题,但总体而言锦州地区生活配套设施的各个方面都比较成熟。即使不是地铁站,大多数项目都可以在“10分钟内乘公共汽车”到达地铁站。

此外,南沙目前最高地价已经超过17000元/平方米,与锦州地区相比,基准地板块灵山岛(Lingshan Island)的配套开发还需要一段时间。另一方面,锦州地区目前缺少大量待上市土地,其未来供应严重依赖旧的变化,这意味着锦州地区未来将有一个较长的推进新的周期。结合以上两点,锦州地区的第一手工程将变得越来越“值钱”。

荔湾

大坦沙和广钢的一些项目将在假期后进行调整。

由于国庆前夕(9月19日)42520元/平方米的高房价,大坦沙和广钢的一些项目以“房价=地价”为噱头来吸引客户,没有明显降价。相反,一些第一手项目甚至计划在节日后提价,以反映地块的价值。

大滩沙1号表示,荔湾的区位价值、配套设施和发展规划前景“非常好”,该项目不会降价。此外,销售人员表示,荔湾主要第一手项目的开发商目前拥有相对雄厚的资本储备。他们不急于发货,不缺钱,也不互相竞争以降低价格。他们大多数人都保持着“慢慢卖”的心态。11日,荔湾区的一些销售人员正忙着敦促潜在客户加快合同的完成,以免因假期后价格调整的影响而增加采购成本。

银河系

该地区缺少新房子,公寓市场“活跃”

天河区主要的一级住宅项目兰亭盛辉于9月初开业,成交活跃,珠江华城分别于9月7日和9月21日推出了400套。因此,国庆期间现场顾客不多,周转率持平。广州中原研发部门认为,该地区新房的短缺和开发商跟进销售的压力不大,导致天河住宅除了少量限时折扣外,没有大规模促销。

相比之下,天河公寓市场相对活跃。其中,智能城市板块(smart city plate)今年终于迎来了两个新市场,而即将开通的地铁21号线刺激了该板块更加关注。

其中,莲台天河yoho于8月下旬开业,营业额相当可观。截至9月底,该项目的北塔几乎售罄,而南塔则被推售。虽然折扣不多,但交易也相对理想。国庆节期间只有少量的单位可用。智慧城市天河尚云汇在国庆期间与莲台天河悠游在同一个平台上“积极吸引顾客”。此外,位于广州大道以北的远洋天骄广场,重点是“18000/m2天河置业”的卖点。凭借其区位优势,它在国庆期间也赢得了许多买家的青睐。

广州中原研发部认为,天河公寓项目在国庆期间“着火”,因为去年12月的新公寓政策继续刺激市场回暖,再加上智慧城市和天北产业的强势引入,买家对自己的租赁前景和保值能力持乐观态度,再加上“低总价”和“不占房数”的优势。

花都

机场员工、当地人成为采购的主要力量

国庆节期间,靠近九号线的花都湖板块的景色很受欢迎。其中,景观资源较好的湖景单元受到花都本地游客和经济承载能力较强的机场员工的青睐,搬迁较为理想。中等价位的汽车城行业主要吸收花都和白云专业市场客户。除了九号线的优势外,花都近期的装修也为买家提供了购买信心。

有关系的

商业地产交易在“十一五”期间有所回落。

据合富达数据显示,今年“十一五”期间,各类商业地产的网上签约数据同比下降,写字楼交易4207平方米,公寓23453平方米,商铺24622平方米。

何复华晨(中国)商业地产总经理张志彬指出,一方面,商业地产不同于住宅地产,交易受节点影响相对较小。另一方面,主要是由于去年11月商业地产出现大规模交易,导致今天写字楼和公寓缺乏大规模支持,交易数量逐年下降。

前两年,“十一”写字楼市场主要由大规模交易组成。2017年,主要投标为保利玉竹港和华鑫智辉,2018年为增城玉山国际。今年的大盘股在国庆节前发布,但在11日回落。

今年,“第11”公寓市场同比下降约30%。事实上,去年近19,000平方米的营业额都是元阳天骄广场的大额交易。因此,如果只讨论散货交易,仍然会大大超过去年和前年的水平。

“十一五”期间,零售市场营业额超过24000平方米,其中约11000平方米来自增城区邢星村、歇后村等移民社区内部交易。因此,营业额与去年同期相比变化不大。

[记者]徐磊

[实习生]卢林棉

[作家]徐磊

[消息来源]南方报业传媒集团南方客户

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